| Imprimer |
| L’altération du droit de propriété par les baux spéciaux (The alteration of ownership rights by the special leases) Ekici, Aliser - (2019-12-04) / Universite de Rennes 1 - L’altération du droit de propriété par les baux spéciaux
| |||
Langue : Français Directeur(s) de thèse: Donnier, Anne Discipline : Droit privé Ecole Doctorale : Droit et Science Politique Classification : Droit Mots-clés : Bail d’habitation, Bail commercial, Bail rural, Bail spécial, Baux spéciaux, Propriété, Droit de propriété, Atteinte, Altération, Concurrence
| |||
Résumé : D’ordinaire, il est considéré que le bailleur, par le contrat de location conclu, marque sa prééminence sur le preneur en raison de son privilège de propriété. Pourtant, les différents statuts de baux spéciaux (statut des baux d’habitation, statut des baux commerciaux et statut des baux ruraux) contribuent de plus en plus à la restriction des droits du propriétaire. Ainsi, les parties, s’agissant du bail d’habitation, peuvent perdre la maîtrise de la fixation, même conventionnelle, du montant des loyers dont l’encadrement constitue une atteinte, parfois insupportables, aux intérêts économiques du bailleur. De même, lorsque le bailleur d’un local commercial ou d’un terrain à destination agricole entend mettre fin au contrat qui le lie au preneur doit faire face à une indemnité légale d’éviction si importante que, trop souvent, elle le dissuade de recouvrer son bien. Ces contraintes tendent à grever le patrimoine du bailleur qui se voit exproprié, de fait mais aussi de droit, d’une partie de sa propriété alors transférée au preneur. Dès lors, comment concilier ces contraintes statutaires avec l’article 544 du Code civil prônant le caractère absolu du droit de propriété ? À cet égard, la présente thèse permet d’envisager en quoi les atteintes à répétition au droit de propriété dénaturent ce dernier. La propriété n’est plus le droit le « plus absolu » faisant du propriétaire un véritable souverain qui exerce sur sa chose un droit total et exclusif. Désormais, les droits du preneur rivalisent avec le droit de propriété du bailleur dans la maîtrise de la chose louée. Dans le cadre des baux spéciaux le droit de propriété connaît donc une scission plus ou moins avancée selon les contrats. Par conséquent, le double domaine de l’Ancien régime ressurgit. Le domaine éminent revient au bailleur et le domaine utile au locataire. Dans ce type de contrat, l’équilibre des intérêts en jeu n’est clairement pas satisfaisant et évolue excessivement en défaveur du bailleur. Afin de corriger un déséquilibre qui fait courir de graves dangers à terme, il conviendra de puiser des solutions dans le droit positif et de les adapter aux spécificités des baux spéciaux. Abstract : It is generally considered that the lessor, by the rental agreement entered into, takes precedence over the lessee because of his property privilege. However the various status of the special leases (status of residential leases, status of commercial leases, and status of rural leases) are increasingly contributing to the restriction of the rights of the landlord. Thus, the parties, in the case of a residential lease, may lose control of the fixing, even where of a conventional nature, of the amount of rents whose supervision constitutes an attack, sometimes unbearable, on the economic interests of the lessor. Similarly, when the lessor of a commercial or agricultural land intends to terminate the contract which binds him to the lessee, he must face such a significant legal compensation for the eviction that, in too many cases, it deter him from recovering his property. These constraints tend to encumber the property of the lessor who is expropriated, de facto but also in law, of a part of his property which is then transferred to the lessee. Therefore, how can reconcile these statutory constraints be with Article 544 of the Civil Code advocating the absolute character of the right to property? In this respect, the present thesis makes it possible to consider how repeated infringements of ownership rights distort it. Property is no longer the "most absolute" right, making the owner a true sovereign who exercises a total and exclusive right over his property. Henceforth, the lessee's rights compete with the landlord's right of ownership in the control of the rented property. In the context of special leases, the right of ownership is thus more or less divided depending on the contracts. As a result, the dual domain of the Old Regime is resurging. The eminent domain belongs to the landlord and the useful domain to the tenant. In this type of contract, the balance of interests at stake is clearly not acceptable and evolves excessively to the detriment of the lessor. In order to correct an imbalance that ultimately poses serious dangers, solutions must be found in positive law and adapted to the specificities of special leases. | |||